Le Droit de l’Urbanisme
Le terme « urbanisme » consiste à définir une politique d’aménagement globale de l’espace visant à l’utilisation et l’optimisation de la ressource foncière, pour le présent et surtout pour l’avenir.
Le droit de l’urbanisme fixe les règles de mises en œuvre de cette politique d’aménagement.
A l’origine, l’État définissait des règles de droit applicables uniformément à l’ensemble du territoire par un « RNU » (règlement national d’urbanisme) codifié au sein du code de l’urbanisme.
Face au non-sens que pouvait représenter cette universalité nationale, il a progressivement été possible de déroger au niveau local aux règles nationales afin de mieux tenir compte des spécificités de territoire. C’est ainsi que les communes ont pu élaborer leurs propres documents d’urbanismes (cartes communales, plan d’occupation des sols devenu plan locaux d’urbanisme / PLU) et délivrer les autorisations en résultant (permis de construire, déclaration de travaux…).
La tendance actuelle est une densification des zones déjà construites et une diminution des nouvelles surfaces constructibles. Ces orientations touchent l’ensemble des communes, villes et agglomérations. Afin de mieux coordonner l’articulation entre les différents documents d’urbanismes des communes, sont apparus au niveau intercommunal les schémas de cohérence intercommunales (les SCOT). Ces documents ont pour finalité d’harmoniser et de mieux protéger les ressources des territoires en imposant une compatibilité pyramidales des documents élaborés : ainsi les PLU doivent être compatibles avec les orientations définies par les SCOT, qui eux-mêmes doivent être en cohérence avec les différentes lois.
Depuis quelques années, les autorisations d’urbanismes délivrées par les collectivités territoriales sont de plus en plus contestées révélant des enjeux majeurs dans l’utilisation des sols. De même, la remise en cause des PLU relativement, aux zonages liés à la constructibilité de certaines zones démontre, les enjeux économiques et patrimoniaux que l’utilisation du foncier représente pour l’économie nationale.
Notre expertise en matière de Droit de l’Urbanisme
Notre cabinet est là pour vous apporter son expertise juridique, stratégique et technique afin d’épauler vos communes dans la défense des autorisations d’urbanismes délivrées, mais aussi pour optimiser votre défense dans le cas de la contestation de votre PLU.
Naturellement, nous intervenons aussi auprès des particuliers, dans les limites déontologiques afférentes à notre profession, afin de vous accompagner dans la contestation des permis de construire obtenus sur les parcelles voisines de la vôtre, ou encore pour tenter de remettre en cause un zonage défavorable de l’une de vos parcelles au sein d’un PLU.
La philosophie de notre cabinet consiste à envisager avec vous toutes les solutions à notre disposition pour optimiser vos chances de réussite que vous soyez en défense ou en attaque. La prise en compte de la dimension temporelle des contentieux reste notre préoccupation majeure, puisque le délai moyen d’un dossier devant les juridictions administratives est de un an et demi minimum.
Les décisions rendues en matière d’urbanisme par les tribunaux administratifs montrent une volonté des magistrats à développer une chirurgie de précision visant à isoler les irrégularités de façon précise. L’isolement des illégalités des autorisations d’urbanisme permettent ainsi des régularisations via le dépôt de permis de construire modificatifs. A ce titre, le développement de stratégies actives à ce titre permettent souvent de faire gagner beaucoup de temps aux pétitionnaires
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